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    索 引 號:640100-100/2021-00380 效力狀態:有效
    發布機構:銀川市人民政府辦公室 成文日期:2021-08-27
    責任部門:銀川市自然資源局 發布日期:2021-09-03
    名 稱:銀川市人民政府辦公室關于印發《銀川市深入推進轄區城鎮低效用地再開發工作實施意見(暫行)》的通知
    圖文解讀: 一圖讀懂《銀川市深入推進轄區城鎮低效用地再開發工作實施意見(暫行)》

    銀川市人民政府辦公室關于印發《銀川市深入推進

    轄區城鎮低效用地再開發工作實施意見(暫行)》的通知

    各縣(市)區人民政府,市政府各部門、各直屬機構:

    《銀川市深入推進轄區城鎮低效用地再開發工作實施意見(暫行)》已經市人民政府第81次常務會議研究同意,現印發給你們,請認真組織實施。


    銀川市人民政府辦公室????

    2021年8月27日??????

    (此件公開發布)




    銀川市深入推進轄區城鎮低效用地

    再開發工作實施意見(暫行)


    為貫徹落實原國土資源部《關于深入推進城鎮低效用地再開發的指導意見(試行)》(國土資發〔2016〕147號)文件精神,進一步依法指導市轄區低效用地再開發,提高存量資源配置效率,結合銀川市實際情況,現提出以下實施意見。

    一、明確開發范圍

    (一)城鎮低效用地認定

    經第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮存量建設用地;現狀為閑置土地、不符合土地利用總體規劃(國土空間規劃批準后,則以國土空間規劃為準,下同)的歷史遺留建設用地等,不得列入再開發范圍。

    列入城鎮低效用地再開發范圍的土地應權屬清晰、不存在爭議。主要為以下類型:

    1.國家產業政策規定的禁止類、淘汰類產業用地;

    2.不符合安全生產和環保要求的產業用地;

    3.“退二進三”產業用地;

    4.布局散亂、設施落后,規劃確定改造的老城區、城中村、棚戶區、老工業區等;

    5.處理后的歷史遺留用地;

    6.土地利用強度和綜合投入產出效益明顯低于國家和地方節約集約用地控制指標標準的產業用地;

    7.“三舊”改造專項規劃中未實施的項目用地;

    8.根據實際認定為低效用地的其他建設用地。

    (二)建立城鎮低效用地數據庫

    將市轄區符合低效用地條件的用地全部納入城鎮低效用地范圍內,建立城鎮低效用地數據庫。對沒有列入數據庫中的項目,可由轄區政府組織專家論證并上報市人民政府批準后列入實施。

    (三)編制專項規劃和年度實施方案

    從城鎮低效用地數據庫中篩選出規劃期間需改造開發的項目,編制城鎮低效用地再開發專項規劃(2021—2023年)和年度實施方案。對沒列入到城鎮低效用地再開發專項規劃(2021—2023年)但在數據庫中的用地,經市人民政府批準同意后,城鎮低效用地再開發政策也全部適用。

    二、規范開發模式

    (一)政府主導再開發

    以劃撥方式取得的土地(含工業、倉儲用地)以及原國有企業使用的工業、倉儲用地,現規劃用地性質為經營性用地且具備單獨開發條件的,應由市人民政府通過依法收回、收購、征收納入政府儲備土地范圍,并依法給予原國有土地使用權人合理補償。

    以出讓方式取得的工業、倉儲用地,現規劃用地性質為經營性用地且具備單獨開發條件的,可由市人民政府通過依法收回、收購、征收納入政府儲備土地范圍,并依法給予原國有土地使用權人合理補償。

    對銀川市中心城區范圍內城中村集體建設用地可依法征收后進行改造開發,集體建設用地按照現土地用途劃撥性質評估。被征收拆遷農民的住房采取實物補償方式安置,按照“一戶一宅”的原則,土地依據《銀川市城鄉規劃管理技術規定》中宅基地面積的規定,采取實物補償及貨幣補償相結合的方式予以安置。

    (二)原土地使用權人自主開發

    除有關法律法規,以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權出讓合同明確約定或者規定應當由市人民政府通過收回、收購、征收納入政府儲備范圍的土地外,在符合規劃的前提下,經市人民政府批準原國有土地使用權人可通過自主、聯營、入股、轉讓等多種方式對其使用的國有建設用地進行改造開發。

    改造開發方式包括:可以設立全資子公司作為新的用地主體進行改造開發;單宗低效用地內或低效樓宇,涉及兩個以上用地主體(不含個人住宅)且均具有開發意愿的,可以由多個主體聯合或共同設立項目公司作為新的用地主體進行開發改造;可以由相鄰多宗地塊的原國有土地使用權人聯合或共同設立項目公司作為新的用地主體進行開發改造。

    三、健全配套政策

    (一)合理確定出讓地價

    低效產業用地再開發中涉及改變土地用途、提高容積率等土地使用條件,經批準采取協議方式出讓的,按新舊土地使用條件下同一基準日的地價之差核定補繳土地出讓價款。

    經批準工業用地土地用途變更的,涉及地上附著物拆除,按照附著物的剩余價值進行評估。

    在符合城市規劃要求且不超出批準的規劃容積率的前提下,開發項目由企業自求平衡,拆遷老城區內商業(辦公)建筑面積1平方米允許實施主體按原用途拆遷建筑面積的1.5倍建設,超出部分依據項目規劃用途按評估樓面地價補繳土地出讓金,拆遷老城區內住宅及其它用地建筑面積1平方米允許實施主體按原用途拆遷建筑面積的2倍建設,超出部分依據項目規劃用途按評估樓面地價補繳土地出讓金。拆遷面積以證載面積為準。

    (二)鼓勵原土地使用權人開發改造

    原國有土地使用權人自主開發改造,涉及劃撥土地改變為出讓的,或改變用途的,或不改變用途情況下確需分割轉讓的,經市人民政府批準,可采取協議出讓方式完善用地手續。原劃撥土地改造后用途仍符合《劃撥用地目錄》的,可繼續按劃撥方式使用。

    連片改造涉及黨政機關和事業單位資產及公有經濟成分占主導地位的公司、企業資產的,由改造實施主體與用地單位達成初步補償方案,報國有資產主管部門及市人民政府批準后,采用貨幣方式或實物返還安置方式補償。

    不涉及用地邊界調整的項目或用地范圍縮小的項目,不再擬定項目實施方案,市發改、自然資源、工信等部門依據用地主體的申請及批復的年度實施計劃辦理相關手續。

    (三)支持加快轉型升級

    利用現有房屋和土地,興辦文化創意、科技研發、健康養老、眾創空間、生產性服務業、“互聯網+”、高端裝備制造、現代物流、新能源等新業態的再開發項目,經市人民政府批準可繼續按原用途和土地權利類型使用,過渡期為5年,過渡期內可免收土地年租金,5年期滿以及過渡期內經出讓人同意不動產整體轉讓的,照新用途、新權利、市場價,以協議出讓方式辦理用地手續。

    土地用途變更為戰略性新興產業、生產性服務業等國家支持發展的新產業、新業態的,經市人民政府批準,可采取協議方式出讓。

    開發園區涉及原工業用地改造建設科技企業孵化器房屋分割轉讓的,按照該地段科教用途市場評估地價扣減原已繳的工業用途及剩余年限的地價,計算應繳納的土地出讓金。

    (四)支持地塊連片改造

    為保證城市總體規劃及控制性詳細規劃的完整性,擬改造地塊可涉及少量新增建設用地,但新增建設用地面積原則上不得超過擬改造地塊總面積的5%,超過5%且總面積不超過20畝無法規劃利用的邊角地塊也可納入改造范圍。涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星存量土地,可以按協議出讓方式供應給改造主體一并改造開發,但單宗零星用地面積原則上不超過3畝,且累計面積不超過改造開發項目總面積的10%。

    符合規劃、權屬清晰、價值相當、雙方自愿的前提下,允許城鎮低效用地再開發地塊之間或城鎮低效用地再開發地塊與其他存量建設用地進行空間位置互換(同一轄區內),實現改造地塊的規則和連片。

    (五)鼓勵工業用地搬遷騰退

    以出讓方式取得的工業用地,原土地使用權人有搬遷重建意愿,且已選定建設地點的,按原用途等價給予置換,以協議方式出讓。原地塊用于經營性項目開發的由市人民政府安排土地掛牌事宜,土地出讓金(起始價)扣除土地補償(地上附著物按剩余價值計算)及各項提留后剩余部分執行收支兩條線政策,撥付給企業用于企業搬遷補償,溢價部分屬政府所有;原地塊用于公益項目建設的,可報市人民政府一事一議研究決定。用地范圍內原有建筑物、構筑物及其附屬設施由原使用權人進行拆除,未按協議約定拆除的,不予補償。搬遷騰退的工業用地由原使用權人開展環境調查和風險評估工作,認定為污染場地的,由原使用權人進行治理修復,確保土壤環境質量滿足后續使用要求。

    (六)加大產業類項目支持力度

    投資或相關行業主管部門提供項目符合條件證明文件并經自然資源部門充分論證,新產業工業項目用地的生產服務、行政辦公、生活服務設施建筑面積占項目總建筑面積比例不超過15%的,可仍按工業用途管理??平逃玫乜杉嫒菅邪l與中間階段試驗、科技服務設施及生活性服務設施,兼容設施建筑面積比例不得超過項目總建筑面積的15%。兼容用途的土地、房產不得分割轉讓。出讓兼容用途的土地,按主用途確定供應方式,在現有建設用地上增加兼容的,可以按協議方式辦理用地手續。

    四、完善稅費優惠政策

    對改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅、城市基礎設施配套費和不動產登記費。對改造安置住房的開發主體與改造安置住房相關的印花稅以及購買安置住房的個人涉及的印花稅予以免征。電力、通訊、市政公用事業等部門要對城鎮低效用地再開發項目給予支持,適當減免(建議減半)入網、管道增容等經營性收費。

    五、加強實施監管

    (一)加強組織領導

    為推進市轄區城鎮低效用地再開發工作,成立市轄區城鎮低效用地再開發工作領導小組。由市人民政府分管領導任組長,市自然資源局、住建局主要領導任副組長,市發改委、財政局、審批服務管理局、工信局、園林局、市政管理局、生態環境局、土地儲備局、稅務局等部門及銀川經濟技術開發區管委會、興慶區人民政府、金鳳區人民政府、西夏區人民政府為成員單位。領導小組下設辦公室,辦公室設在市自然資源局,辦公室主任由市自然資源局、市住建局主要領導兼任。

    (二)加強部門監管責任

    1.政府主導再開發項目。轄區政府是城鎮低效用地再開發項目的實施部門,負責按征收程序開展前期調查摸底、入戶調查、項目可行性論證、項目征收、附著物拆遷、住戶安置和資金測算工作;負責對項目涉及的各個環節實行全過程公開,保障拆遷群眾的知情權、參與權、監督權;加強對項目的日常監督、項目決算審定以及與各部門的協調工作。

    市自然資源局負責編制城鎮低效用地再開發年度實施計劃、核實土地權屬性質;配合轄區政府、住建和土儲部門對拆遷成本進行審核;對實施的項目提出具體規劃經濟技術指標,委托中介機構對項目需繳納的土地出讓金進行評估、依據相關政策做好項目用地的土地供應及登記發證工作。

    市住建局負責棚戶區改造項目中棚改任務的申報,會同市自然資源局負責組織財政、審計、發改及轄區政府共同對項目的拆遷安置成本進行審核。

    市財政局負責資金調度工作,配合完成征收安置成本審核。

    市土地儲備局負責指導轄區政府開展地上附著物的拆遷及住戶安置補償工作,負責國有土地征收拆遷的審核工作,并對轄區政府國有土地上房屋征收實施單位進行業務培訓;按照土地儲備相關規定,經政府批準、授權,開展城鎮低效用地儲備工作。

    市生態環境局督促搬遷工業企業對場地做環保風險評估并進行審核提出意見,對存在有土壤污染的場地要求企業進行治理,在完成治理前暫不確定項目開發使用。

    市發改委、市審批服務管理局、市工信局、市園林局、市市政局、市綜合執法局、市應急管理局、市稅務局、市公安局交警分局等部門配合加快對項目規劃、施工建設等方面的審批,符合減免政策的相關稅費給予減免,促進項目順利開展。

    銀川經濟技術開發區管委會為園區內低效用地再開發項目的監管主體,負責做好項目論證、上報、審核等各項工作。

    2.原土地使用權人主導再開發項目。轄區政府負責對原土地使用權人自行開發項目的可行性研究報告進行審查和項目的監管。

    市自然資源局負責對實施的項目提出具體規劃經濟技術指標,委托中介機構對項目需繳納的土地出讓金進行評估、依據相關政策做好項目用地的土地供應及登記發證工作。

    市發改委、市審批服務管理局、市工信局、市園林局、市市政局、市綜合執法局、市應急管理局、市稅務局、市公安局交警分局等部門負責項目規劃、施工建設等方面的審批,對符合減免政策的相關稅費給予減免。

    (三)工作流程

    1.政府主導實施低效用地再開發。

    (1)轄區政府對轄區內直接實施的城鎮低效用地再開發項目涉及的開發范圍、拆遷安置情況進行調查核實,組織調研論證,開展入戶調查,入戶調查同意率達到100%后,進行社會風險穩定性評估,編制安置補償方案。轄區政府提交盈虧平衡賬報市人民政府,經市人民政府研究同意后,轄區政府實施征收。

    轄區政府委托社會資本實施城鎮低效用地再開發項目(舊村莊、舊城區),由轄區政府完成開發改造范圍內入戶調查(入戶調查同意率達到100%)、社會風險穩定性評估、編制安置補償方案后,與開發企業簽訂意向開發協議,并在協議中明確因未競得用地的退出條件以及其他相關權利和義務,經市人民政府研究同意后,轄區政府實施征收。

    (2)土地征收工作完成后,對轄區政府主導實施的項目,轄區政府將凈地交付市自然資源局,市自然資源局組織開展招拍掛工作。對轄區政府引入社會資金實施城鎮低效用地再開發項目的,市自然資源局組織開展招拍掛工作,轄區政府將凈地交付企業。對沒有競得土地的企業,可由轄區政府與企業結算已繳納的過渡期租房費、項目保證金、拆遷費等。

    (3)涉及開發園區的項目,園區管委會為項目實施主體,各開發項目的實施按上述流程辦理。

    2.原土地使用權人實施低效用地再開發。

    對原土地權人自行開發的項目或通過聯營、入股、轉讓等多種方式實施開發建設的項目,由企業向轄區政府提出申請,經轄區政府審查、核實后向城鎮低效用地再開發工作領導小組報送。待拆遷完成后,由轄區政府牽頭相關部門配合對原拆遷面積及用途審核后,市自然資源局形成供地方案,經市人民政府研究同意后,市自然資源局辦理土地變更手續及規劃審批手續。

    (四)完善監管協議制度

    轄區政府引入社會資金實施的改造項目,競得人在簽訂國有土地使用權出讓合同前,須與轄區政府簽訂監管協議。

    對原土地使用權人自行開發改造的項目,在改造方案正式批準之日起的三個月內,由項目監管部門(興慶區人民政府、金鳳區人民政府、西夏區人民政府、銀川經濟技術開發區管委會)與改造主體簽訂監管協議。

    監管協議重點對項目應按照經批準的改造方案及相關規劃要求實施再開發改造、履行用地范圍內需配套建設義務、落實對項目范圍內原土地權利人的補償安置義務等方面進行監管。為落實共同監管責任,在簽訂土地使用權出讓合同、辦理規劃建設許可證、房屋預售許可證等行政審批手續時,需提交監管協議。

    本實施意見自2021年8月31日施行,有效期至2023年8月30日?!躲y川市人民政府辦公廳印發關于深入推進銀川市轄區城鎮低效用地再開發工作的實施意見(試行)的通知》(銀政辦規發〔2018〕14號)同時廢止。在本實施意見發布之前過渡期內已申報并經市人民政府研究同意改造、已進入實施階段的城鎮低效用地項目,參照原《銀川市人民政府辦公廳印發關于深入推進銀川市轄區城鎮低效用地再開發工作的實施意見(試行)的通知》(銀政辦規發〔2018〕14號)規定執行。

    附件:

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